Ein Grundstück, das im PLU als Zone U ausgewiesen ist, verkauft mit einer aktuellen Grenzmarkierung und einem Preis, der mit dem lokalen Markt übereinstimmt, kann zu einem finanziellen Fiasko werden, wenn die Grundstücksbewertung schlampig durchgeführt wurde. Das Problem liegt fast nie am Grundstück selbst, sondern an dem, was die städtebaulichen Dokumente auf den ersten Blick nicht verraten. Die Kreuzung der Katasterdaten, der Dienstbarkeiten, der Entwicklungsprojekte und des lokalen Regulierungswegs bildet die Grundlage jeder fundierten Kaufentscheidung.
Trajektorie ZAN und Risiko der Herabstufung des Bauland
Das Gesetz über Klima und Resilienz verlangt eine Halbierung des Verbrauchs von natürlichen, landwirtschaftlichen und forstlichen Flächen zwischen 2021 und 2031, bevor das Ziel der netto Null-Artifizialisation bis 2050 erreicht wird. Diese Trajektorie wird in den regionalen Dokumenten, den SCoT und dann in den PLU oder PLUi konkretisiert. Praktisch kann ein heute als baureif eingestuftes Grundstück diesen Status bei der nächsten Überarbeitung des städtebaulichen Dokuments verlieren.
Die Mehrheit der Investoren überprüft die geltende Zonierung, ohne den Überarbeitungszeitplan des PLU zu konsultieren. Ein Grundstück, das am Stadtrand liegt, in einer Gemeinde, die die ZAN-Trajektorie noch nicht integriert hat, birgt das Risiko einer Umklassifizierung in landwirtschaftliche oder natürliche Zone mittelfristig.
Die Grundstücksbewertung muss daher die Lektüre des Präsentationsberichts des PLU, des Projekts für nachhaltige Entwicklung und Planung (PADD) und, wenn vorhanden, des Grundstücksdiagnose des SCoT umfassen.
Vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags ist es sinnvoll, revue fonciere com vor einer Investition zu nutzen, um die aktuelle Zonierung mit den kommenden regulatorischen Orientierungen zu vergleichen. Diese Dimension zu ignorieren, bedeutet, ein Baurecht zu erwerben, dessen Bestand nicht garantiert ist.
Operativer Flächennutzungsnachweis und tatsächliche Machbarkeit des Immobilienprojekts
Die Verwirrung zwischen theoretischer Baubarkeit und tatsächlicher Machbarkeit bleibt die häufigste Quelle für Streitigkeiten bei Immobilieninvestitionen. Ein Grundstück, das als baureif eingestuft ist, kann in der Praxis unbaubar sein, wenn die Versorgungsnetze (Wasser, Abwasser, Strom) das Grundstück nicht bedienen oder wenn deren Anschluss das vorgesehene Budget überschreitet.
Der Flächennutzungsnachweis zur Information (CUa) gibt die geltenden städtebaulichen Vorschriften und die Dienstbarkeiten an. Er sagt nichts über die konkrete Machbarkeit eines bestimmten Projekts aus. Der operative Flächennutzungsnachweis (CUb) hingegen gibt Auskunft über die Realisierung des geplanten Projekts und die Möglichkeiten des Anschlusses an die Netze. Einen CUb vor jeder Verkaufszusage zu beantragen, ist eine nicht verhandelbare Vorsichtsmaßnahme.
Was der CUb über die Zonierung hinaus offenbart
- Die Machbarkeit des Anschlusses an die öffentlichen Netze (Trinkwasser, kollektive oder autonome Abwasserentsorgung, Strom), einschließlich möglicher finanzieller Beteiligungen, die vom Käufer zu tragen sind.
- Die administrativen Einschränkungen des Eigentumsrechts: reservierter Platz für eine zukünftige Straße, Schutzbereich eines historischen Denkmals, städtisches Vorkaufsrecht.
- Die Vereinbarkeit des in der Anfrage beschriebenen Projekts mit den geltenden PLU-Vorschriften (Höhe, Grundfläche, Abstand zu den Grundstücksgrenzen).
Der CUb hat eine Gültigkeitsdauer von achtzehn Monaten. Er kristallisiert die während dieses Zeitraums geltenden Regeln, was den Investor vor einer Änderung des PLU schützt, die zwischen der Anfrage und der Einreichung des Bauantrags erfolgt.
Geotechnische Studie und tatsächliche Kosten des Grundstücks
Für Grundstücke, die in zonen mit Rückzug- und Schwellungsgefahr von Tonen liegen, muss der Verkäufer eine vorherige geotechnische Studie vorlegen. Außerhalb dieser Bereiche besteht keine gesetzliche Verpflichtung. Diese Abwesenheit von Verpflichtungen schafft einen kostspieligen blinden Fleck.
Ein tonhaltiger Boden, ein hoher Grundwasserspiegel oder eine alte Auffüllung können die Kosten für die Fundamente vervielfachen. Tiefe Fundamente oder ein verstärkter Kriechkeller verwandeln ein “preiswertes” Grundstück in ein defizitäres Geschäft. Die Grundstücksbewertung endet nicht bei den Verwaltungsdokumenten: Sie integriert die Bodenbeschaffenheit in die Analyse der Gesamtkosten.
Wann eine Bodenuntersuchung auch ohne Verpflichtung verlangen
Wir empfehlen, eine geotechnische Studie vom Typ G1 (vorläufige Studie) in drei spezifischen Fällen durchführen zu lassen:
- Grundstück in einem ehemals überflutbaren Gebiet oder am Ufer eines Gewässers, auch wenn der PPRI das Grundstück nicht als rote Zone klassifiziert.
- Parzelle, die aus einer kürzlichen Teilung stammt, insbesondere wenn ein bestehendes Gebäude auf dem benachbarten Grundstück sichtbare Risse aufweist.
- Hanggrundstück oder unterhalb einer Straße, wo die Stabilität des Hangs die Platzierung des Gebäudes bestimmt.
Die Kosten einer G1-Studie sind im Vergleich zu den zusätzlichen Kosten für angepasste Fundamente, die nach dem Kauf entdeckt werden, marginal. Ein Grundstück ohne Bodenuntersuchung ist ein Grundstück, dessen tatsächlicher Preis unbekannt ist.
Unveröffentlichte Dienstbarkeiten und Grundstücksstreitigkeiten beim Kauf
Die Dienstbarkeiten für Durchgang, Sicht oder Leitungen sind grundsätzlich in den notariellen Urkunden und im Immobilienverzeichnis vermerkt. In der Praxis werden einige alte vertragliche Dienstbarkeiten nie veröffentlicht und erscheinen weder im Kataster noch im Flächennutzungsnachweis. Sie treten zum Zeitpunkt des Bauantrags oder, schlimmer noch, nach dem Bau auf.
Die Grundstücksbewertung muss die vollständige Lektüre der vorherigen Eigentumsurkunden umfassen, nicht nur die des aktuellen Verkäufers. Eine im Jahr 1965 in einer Urkunde gewährte Durchgangsdienstbarkeit bleibt auch dann wirksam, wenn sie in keinem aktuellen Dokument aufgeführt ist. Der Notar, der den Vorvertrag verfasst, führt diese historische Überprüfung nicht immer umfassend durch.
Die jüngsten Parzellenteilungen stellen einen weiteren Streitpunkt dar. Wenn ein Eigentümer sein Grundstück teilt, um ein Grundstück zu verkaufen, gelten die Vorschriften für Aussicht, Zugang und Versorgung für jedes Grundstück einzeln. Ein eingezäuntes Grundstück ohne direkten Zugang zur öffentlichen Straße erfordert die Schaffung einer Durchgangsdienstbarkeit, deren Bedingungen (Breite, Wartung, Kosten) vor der Unterzeichnung des Vorvertrags ausgehandelt werden müssen.
Die Überprüfung der Zonierung, der technischen Machbarkeit, der Bodenbeschaffenheit und der Historie der Dienstbarkeiten verwandelt die Grundstücksbewertung in ein echtes Risiko-Audit. Jedes versäumte Dokument stellt ein finanzielles Risiko dar, das die Rentabilität der Immobilieninvestition belastet, manchmal weit über den angegebenen Kaufpreis hinaus.
