Der lokale Immobilienmarkt ist nach wie vor fragmentiert: Zwischen der Website einer Agentur, ihren sozialen Netzwerken, ihrem Google-Unternehmensprofil und den Schaufenstern vor Ort verteilen sich die Angebote auf mehrere Kanäle. Auf jedem Medium finden sich unterschiedliche Informationen, die in unterschiedlichem Rhythmus aktualisiert werden. Wer aktiv auf der Suche ist, spart Zeit und vermeidet unnötige Wege, wenn er weiß, wo er suchen und was er auf den einzelnen Kanälen überprüfen sollte.
Immobilienanzeigen und gesetzliche Pflichten: Was die Agentur angeben muss
Bevor Sie Immobilien vergleichen, sollten Sie wissen, wie Sie die Angaben in einem Inserat richtig lesen und fehlende Informationen erkennen. Die Vorschriften schreiben mehrere Angaben vor, die als erste Orientierung dienen.
Seit dem 1. Januar 2023 muss jedes Immobilieninserat darauf hinweisen, dass Informationen zu Natur- und technischen Risiken auf der Website Géorisques eingesehen werden können. Die Auskunft über Risiken, deren Gültigkeit auf sechs Monate begrenzt ist, muss dem Kauf- oder Mietinteressenten bereits bei der ersten Besichtigung ausgehändigt werden.
Bei Mietwohnungen entscheidet die Energieeffizienzklasse des DPE inzwischen darüber, ob eine Immobilie überhaupt angeboten werden darf. Wohnungen der Klasse G dürfen seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr neu vermietet werden. Für die Klassen F gilt dies ab 2028, für die Klasse E ab 2034. Ein Mietinserat für eine Wohnung mit DPE-Klasse G, in dem der Hinweis „Wohnung mit übermäßig hohem Energieverbrauch“ fehlt, deutet auf einen Verstoß gegen die Vorschriften hin.
Ein weiterer häufig übersehener Punkt: Die Maklerprovision muss im Inserat mit ihrem Betrag und der Angabe, wer sie trägt, aufgeführt sein. Zwei Immobilien mit demselben angegebenen Preis zu vergleichen, ist wenig sinnvoll, wenn sich die Maklergebühren um mehrere tausend Euro unterscheiden oder sie von Inserat zu Inserat unterschiedlich zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden.
Diese Angaben (DPE, Risiken, Maklerprovision) bilden die Mindestgrundlage. Fehlt eine davon, sollten Sie die Agentur zunächst nach diesem Punkt fragen, bevor Sie sich mit den Eigenschaften der Immobilie befassen.
Website einer lokalen Immobilienagentur: Filter und Aufbau des Immobilienangebots
Die Website einer Agentur ist nach wie vor der umfassendste Kanal, um ihr Angebot zu durchsuchen. Die meisten bieten Filter nach Immobilienart, Preisspanne, Zimmerzahl und Lage. Diese Filter funktionieren zuverlässig, wenn das Angebot regelmäßig aktualisiert wird – bei kleineren Agenturen ist das jedoch nicht immer der Fall.
Ein verlässlicher Hinweis ist das Datum, an dem die Inserate online gestellt wurden. Liegen die neuesten Angebote bereits mehrere Wochen zurück, ist die Website wahrscheinlich nicht der wichtigste Kanal der Agentur. Dann lohnt es sich eher, ihre sozialen Netzwerke zu prüfen oder direkt in der Agentur vorbeizuschauen.
Auch der Aufbau der Website ist einen Blick wert. Manche Agenturen ordnen ihre Inserate nach Stadtviertel oder Gemeinde, andere nach Art der Transaktion (Kauf, Miete, Mietverwaltung). Eine zugängliche Sitemap ermöglicht einen schnellen Überblick über das gesamte Dienstleistungsangebot. So zeigt beispielsweise die offizielle Website von LT Immobilier die vollständige Seitenstruktur und erleichtert den Zugriff auf die verschiedenen Kategorien, ohne die interne Suchfunktion nutzen zu müssen.
Drei Punkte, die Sie auf der Website einer lokalen Agentur überprüfen sollten:
- Eine interne Suchfunktion mit präzisen geografischen Kriterien (Stadtviertel, Straße, Umkreis) statt einer Suche nur nach Stadt
- Die durchgängige Angabe von DPE, Maklerprovision und Wohnfläche in jedem Inserat
- Sichtbare Aktualisierungen der Inserate mit Veröffentlichungsdatum oder Verfügbarkeitsangabe
Google-Unternehmensprofil und Kundenbewertungen: Eine Immobilienagentur vor der Kontaktaufnahme einschätzen
Das Google-Unternehmensprofil einer lokalen Immobilienagentur enthält praktische Informationen (Öffnungszeiten, Adresse, Telefonnummer), aber auch qualitative Hinweise, die auf der Website nicht immer zu finden sind.
Kundenbewertungen sind der erste Anhaltspunkt für die Qualität der Betreuung. Der Inhalt ist aussagekräftiger als die Gesamtbewertung. Eine Bewertung, die den Ablauf einer Transaktion, die Reaktionszeiten oder die Qualität der Besichtigungen beschreibt, sagt mehr aus als fünf Sterne ohne Kommentar. Auch die Antworten der Agentur auf negative Bewertungen geben Aufschluss über ihren Umgang mit Kritik: sachliche Richtigstellung, Berücksichtigung des Feedbacks oder defensive Reaktion.
Über die Verknüpfung mit bestimmten Immobilienplattformen werden Inserate manchmal direkt in den Google-Suchergebnissen angezeigt. Diese Funktion ist jedoch nicht bei allen Agenturen gleichermaßen verfügbar. Werden keine Inserate im Profil angezeigt, führt der Link zur Website am schnellsten zum Angebot.
Wichtig: Die bei Google angegebenen Öffnungszeiten stimmen nicht immer mit der Realität überein – insbesondere bei unabhängigen Agenturen, die ihre Öffnungszeiten an vereinbarte Termine anpassen. Ein Anruf vor dem Besuch verhindert, dass Sie vor verschlossener Tür stehen.
Soziale Netzwerke einer Immobilienagentur: ein ergänzender Kanal, kein vollständiger Katalog
Die meisten lokalen Agenturen nutzen Facebook und Instagram, allerdings selten als vollständigen Katalog. In den Beiträgen werden ausgewählte Immobilien vorgestellt (Neuheiten, Favoriten, außergewöhnliche Objekte), ohne das gesamte Angebot abzudecken.
Der Mehrwert sozialer Netzwerke liegt woanders. Sie bieten Einblicke in das Umfeld des Viertels: lokale Veranstaltungen, auf die die Agentur aufmerksam macht, Entwicklungen des Angebots und Erfahrungsberichte von Kunden. Aktuelle Stories und Beiträge zeigen, ob die Agentur in ihrem Einzugsgebiet aktiv ist.
Für die gezielte Suche nach Inseraten eignen sich soziale Netzwerke eher als Benachrichtigungskanal denn als Suchwerkzeug. Wenn Sie der Seite einer Agentur folgen, sehen Sie neue Immobilien in Ihrem Feed, bevor sie auf den großen Immobilienportalen erscheinen.
- Facebook: Immobilienanzeigen, sichtbare Kundenbewertungen und Direktnachrichten für kurze Rückfragen
- Instagram: ansprechende Immobilienfotos, Stories zu Neuheiten, weniger geeignet für die Suche nach bestimmten Kriterien
- LinkedIn: für Immobilienanzeigen kaum relevant, aber hilfreich, um den beruflichen Werdegang der Berater der Agentur einzuschätzen
Informationen aus verschiedenen Kanälen abgleichen, um Unstimmigkeiten in Inseraten zu erkennen
Dieselbe Immobilie kann auf der Website der Agentur, einem großen Immobilienportal, in sozialen Netzwerken und im Schaufenster vor Ort erscheinen – mit leicht abweichenden Angaben. Auf einem Kanal wurde der Preis möglicherweise angepasst, ohne die anderen zu aktualisieren. Auch Wohnfläche oder Zimmerzahl können sich zwischen dem Inserat auf dem Portal und dem auf der Website der Agentur unterscheiden.
Wenn Sie vor der Kontaktaufnahme mindestens zwei Quellen abgleichen, können Sie beim ersten Gespräch gezielte Fragen stellen. Weicht der Preis zwischen der Website und dem Portal ab, fragen Sie nach, welche Angabe aktuell ist. Wird die Energieeffizienzklasse nur auf einem Kanal genannt, bitten Sie um den vollständigen DPE.
Dieser Abgleich dauert nur wenige Minuten und macht aus einem einfachen Informationsanruf ein zielführendes Gespräch. Die Agentur erkennt, dass sie es mit einem ernsthaften Interessenten zu tun hat, was die Bearbeitung des Anliegens oft beschleunigt.
