De lokale vastgoedmarkt blijft versnipperd: advertenties staan verspreid over de website van een makelaar, diens sociale media, Google-bedrijfsprofiel en fysieke etalage. Elk kanaal toont andere informatie, die bovendien op verschillende momenten wordt bijgewerkt. Wie actief op zoek is, bespaart tijd en voorkomt onnodige verplaatsingen door te weten waar die moet zoeken en wat er per kanaal gecontroleerd moet worden.
Vastgoedadvertenties en wettelijke verplichtingen: wat de makelaar moet vermelden
Voordat je woningen vergelijkt, is het belangrijk om te weten hoe je een advertentie leest en wat er mogelijk ontbreekt. De regelgeving schrijft verschillende vermeldingen voor die als eerste controlepunten dienen.
Sinds 1 januari 2023 moet elke vastgoedadvertentie vermelden dat informatie over natuurlijke en technologische risico’s te raadplegen is op de website Géorisques. Het risicorapport, dat maximaal zes maanden geldig is, moet vanaf het eerste bezoek aan de kandidaat-koper of -huurder worden overhandigd.
Bij huurwoningen bepaalt het energielabel van het DPE inmiddels of de woning überhaupt mag worden aangeboden. Woningen met energielabel G mogen sinds 1 januari 2025 niet meer met een nieuw huurcontract worden verhuurd. Voor label F geldt dit vanaf 2028 en voor label E vanaf 2034. Een huuradvertentie met energielabel G zonder de vermelding “woning met een buitensporig hoog energieverbruik” wijst op een gebrek aan naleving van de regels.
Een ander punt dat vaak over het hoofd wordt gezien: de makelaarskosten moeten in de advertentie worden vermeld, inclusief het bedrag en wie ze betaalt. Twee woningen met dezelfde vraagprijs vergelijken heeft weinig zin als de makelaarskosten duizenden euro’s verschillen of als de verdeling tussen verkoper en koper per advertentie anders is.
Al deze gegevens (DPE, risico’s en makelaarskosten) vormen een minimale basis. Ontbreekt een van deze gegevens, vraag dan eerst de makelaar waarom, voordat je naar de kenmerken van de woning kijkt.
Website van een lokaal makelaarskantoor: filters en indeling van het aanbod
De website van een makelaarskantoor is doorgaans het meest complete kanaal om het aanbod te bekijken. De meeste websites bieden filters op woningtype, prijsklasse, aantal kamers en locatie. Deze filters werken goed als het aanbod regelmatig wordt bijgewerkt, maar bij kleinere kantoren is dat niet altijd het geval.
Een betrouwbare aanwijzing is de publicatiedatum van de advertenties. Als de nieuwste woningen al enkele weken online staan, is de website waarschijnlijk niet het belangrijkste kanaal van het kantoor. Controleer dan liever de sociale media of ga rechtstreeks langs bij het kantoor.
Ook de indeling van de website verdient aandacht. Sommige makelaarskantoren ordenen hun advertenties per wijk of gemeente, andere per type transactie (verkoop, verhuur, vastgoedbeheer). Een toegankelijke sitemap geeft snel inzicht in het volledige dienstenaanbod. Zo maakt de officiële website van LT Immobilier de volledige structuur van de pagina’s zichtbaar, zodat je de verschillende categorieën eenvoudig kunt vinden zonder de interne zoekfunctie te gebruiken.
Controleer deze drie punten op de website van een lokaal makelaarskantoor:
- Is er een interne zoekfunctie met nauwkeurige geografische criteria (wijk, straat, gebied) en niet alleen de plaatsnaam?
- Worden het DPE, de makelaarskosten en het woonoppervlak standaard op elke advertentiepagina vermeld?
- Zijn de advertenties zichtbaar bijgewerkt, met een publicatiedatum of een beschikbaarheidsindicator?
Google-bedrijfsprofiel en klantbeoordelingen: beoordeel een makelaarskantoor voordat je contact opneemt
Het Google-bedrijfsprofiel van een lokaal makelaarskantoor toont praktische informatie (openingstijden, adres, telefoonnummer), maar ook kwalitatieve gegevens die niet altijd op de website staan.
Klantbeoordelingen zijn de eerste graadmeter voor de kwaliteit van de begeleiding. De inhoud is belangrijker dan het totaalcijfer. Een beoordeling waarin het verloop van een transactie, de reactietermijn of de kwaliteit van bezichtigingen wordt beschreven, zegt meer dan een beoordeling van vijf sterren zonder toelichting. Ook de reacties van het makelaarskantoor op negatieve beoordelingen geven inzicht in de houding: wordt er feitelijk gereageerd, wordt de feedback serieus genomen of klinkt de reactie defensief?
Soms verschijnen advertenties rechtstreeks in de zoekresultaten op het Google-profiel, dankzij een koppeling met bepaalde vastgoedplatforms. Deze functie werkt niet bij alle makelaarskantoren even goed. Als de advertenties niet op het profiel verschijnen, is de link naar de website de snelste route.
Let op: de openingstijden op Google komen niet altijd overeen met de werkelijkheid, vooral bij zelfstandige makelaarskantoren die hun openingstijden aanpassen aan afspraken. Bel voordat je langsgaat om te voorkomen dat je voor een gesloten deur staat.
Sociale media van een makelaarskantoor: een aanvullend kanaal, geen catalogus
De meeste lokale makelaarskantoren gebruiken Facebook en Instagram, maar zelden als volledig overzicht van hun aanbod. In berichten worden geselecteerde woningen uitgelicht (nieuw aanbod, favorieten en bijzondere woningen), zonder dat de volledige portefeuille aan bod komt.
De meerwaarde van sociale media ligt ergens anders. Ze bieden contextuele informatie over de buurt, zoals lokale evenementen die het makelaarskantoor deelt, veranderingen in het aanbod en ervaringen van klanten. Recente stories en berichten laten zien of het kantoor actief is in de omgeving.
Voor het zoeken naar concrete advertenties werken sociale media beter als waarschuwingsdienst dan als zoekmiddel. Door een makelaarskantoor te volgen, zie je nieuwe woningen in je tijdlijn voordat ze op de landelijke vastgoedplatforms verschijnen.
- Facebook: advertenties, zichtbare klantbeoordelingen en directe berichten om snel vragen te stellen
- Instagram: aantrekkelijke foto’s van woningen en stories over nieuw aanbod; minder geschikt om op criteria te zoeken
- LinkedIn: weinig nuttig voor advertenties, maar wel geschikt om de professionele achtergrond van de medewerkers van het makelaarskantoor te beoordelen
Vergelijk verschillende kanalen om tegenstrijdigheden tussen advertenties op te sporen
Dezelfde woning kan op de website van het makelaarskantoor, een landelijk vastgoedplatform, sociale media en in de fysieke etalage staan, telkens met net iets andere informatie. De prijs kan op het ene kanaal zijn aangepast zonder dat de andere kanalen zijn bijgewerkt. Ook het woonoppervlak of het aantal kamers kan verschillen tussen de advertentie op het platform en die op de website van het makelaarskantoor.
Door minstens twee bronnen te vergelijken voordat je contact opneemt met het makelaarskantoor, kun je tijdens het eerste gesprek gerichte vragen stellen. Verschilt de prijs tussen de website en het platform, vraag dan welke prijs actueel is. Staat het energielabel maar op één kanaal, vraag dan om het volledige DPE-rapport.
Deze vergelijking kost maar een paar minuten en maakt van een eenvoudig informatieverzoek een productief gesprek. Het makelaarskantoor ziet dat je serieus geïnteresseerd bent, wat de afhandeling van je dossier vaak versnelt.
