Eine alte Wohnung, die unter dem Marktpreis angeboten wird, ein DPE der Klasse G und notwendige Isolierungsarbeiten, die vor einer Vermietung budgetiert werden müssen: das ist die Art von Situation, die Immobilieninvestoren heute erwartet. Der regulatorische Rahmen hat sich verändert, die steuerlichen Regelungen wurden strenger, und Kredite sind nicht mehr so leicht zu bekommen.
In Immobilien zu investieren bleibt 2024 ein solider Hebel zur Vermögensbildung. Die von Anfang an getroffenen Entscheidungen beeinflussen die Rentabilität über zehn oder fünfzehn Jahre.
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Energieintensive Wohnungen und Mietinvestitionen: die Falle des niedrigen Preises
Es gibt regelmäßig Immobilien der Klassen F oder G, die mit einem erheblichen Abschlag verkauft werden. Die Versuchung ist groß, insbesondere für eine erste Investition. Das Problem ist, dass Wohnungen der Klasse G seit dem 1. Januar 2025 von der Vermietung ausgeschlossen sind. Eine energieintensive Immobilie zu kaufen, ohne die tatsächlichen Kosten der thermischen Renovierung in den Finanzierungsplan einzubeziehen, bedeutet, Kapital zu blockieren, ohne mehrere Monate Miete zu erhalten.
Vor der Unterzeichnung verlangen wir systematisch Kostenvoranschläge für die Isolierung, den Fensterwechsel oder die Aufrüstung des Heizsystems. Die Kosten der Arbeiten müssen zum Kaufpreis addiert werden, um die tatsächliche Rentabilität zu berechnen. Eine Immobilie, die zu einem attraktiven Preis angeboten wird, aber eine umfangreiche Renovierung erfordert, kann letztendlich genauso viel kosten wie eine bereits normgerechte Wohnung, ohne die Leerstandszeit.
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Investoren, die auf dieses Segment abzielen, setzen auf den steuerlichen Verlust, um einen Teil der Renovierungskosten zu decken. Dieses Mechanismus ermöglicht es, die Kosten der Renovierungen von den Mieteinnahmen abzuziehen und dann bis zu einem bestimmten Limit von den Gesamteinnahmen. Es ist eine kohärente Strategie, vorausgesetzt, man hat einen ausreichend langen Haltzeitraum.
Wir können diese Art von steuerlicher und vermögensrechtlicher Entscheidung auf der Website von Conseil Invest vertiefen, die die passenden Strukturen für jedes Profil detailliert.
Immobilienfinanzierung 2024: ein solides Bankdossier vorbereiten
Die Zeiten, in denen man eine Mietinvestition ohne Eigenkapital finanzierte, sind für die meisten Profile vorbei. Die Banken verlangen nun ein Eigenkapital, das mindestens die Notarkosten abdeckt, und prüfen das verbleibende Einkommen nach der Rückzahlung aller Raten.
Konkrete Schritte: Bevor man nach einer Immobilie sucht, bereitet man sein Dossier vor, als würde man einen Businessplan erstellen:
- Die Bankkonten in den letzten drei bis sechs Monaten stabilisieren, ohne Überziehung oder unregelmäßige Ausgaben, um den Kreditanalysten zu beruhigen
- Seinen Verschuldungsgrad berechnen, indem alle laufenden Kredite, einschließlich eines möglichen Autokredits oder eines Restkredits, einbezogen werden
- Die Frage der Strukturierung antizipieren: ein klassischer Annuitätenkredit bleibt der häufigste, aber der endfällige Kredit wird in den Diskussionen für Profile mit einer in Sicherheit angelegten Ersparnis wieder aufgegriffen
Der erhaltene Zinssatz hängt sowohl von der Qualität des Dossiers als auch vom Markt ab. Nach dem Rückgang, der 2024 begonnen hat, haben sich die Zinssätze auf einem Niveau stabilisiert, das im Vergleich zum historischen Durchschnitt weiterhin zugänglich ist. Die Inflation wird jedoch in den kommenden Monaten zu beobachten sein.
Mietrendite: den lokalen Markt analysieren, bevor man die Bruttorendite betrachtet
Eine hohe Bruttorendite zu präsentieren, reicht nicht aus. Oft sieht man Anzeigen, die hohe Rentabilitäten in Städten anpreisen, in denen die Mietnachfrage gering ist. Das Risiko eines längeren Leerstands macht den Vorteil einer theoretisch hohen Miete schnell zunichte.
Die Anspannung des lokalen Mietmarktes ist der erste Indikator, den man überprüfen sollte. Eine Universitätsstadt mit einem konstanten Fluss von Studenten, eine dynamische Beschäftigungszone mit Unternehmen, die einstellen, ein gut angebundener Stadtteil: Diese konkreten Kriterien wiegen schwerer als ein Prozentsatz auf einem Kalkulationsblatt.
Für eine erste Investition variieren die Rückmeldungen zu diesem Punkt, aber Formate mit niedrigem Eintrittspreis verdienen besondere Aufmerksamkeit. Ein Parkplatz in einer angespannten Zone, ein Dienstzimmer in einem zentralen Bezirk oder Anteile an einer SCPI ermöglichen es, sich mit den Realitäten der Mietverwaltung auseinanderzusetzen, ohne zu viel Kapital zu binden.
Steuerstrategie nach dem Ende des Pinel-Systems
Der Pinel und der Censi-Bouvard haben lange die Entscheidungen für Investitionen in Neubauten strukturiert. Diese Regelungen sind nun ausgelaufen, was die Situation für Investoren, die auf Steuervergünstigungen als Hauptmotor der Rentabilität setzten, verändert.
Die verbleibenden Optionen sind gezielter, aber nicht weniger effektiv:
- Der LMNP-Status (nicht professioneller möblierter Vermieter) ermöglicht es, die Immobilie und die Möbel steuerlich abzuschreiben, wodurch die Besteuerung der erhaltenen Mieten erheblich gesenkt wird
- Das Denormandie-System zielt auf Renovierungen in maroden Innenstädten ab, mit einer Logik, die dem alten Pinel ähnlich ist, aber auf Altbauten mit Renovierungsbedarf ausgerichtet ist
- Der bereits erwähnte steuerliche Verlust bleibt das direkteste Hebel für Investoren in unmöblierte Vermietungen, die Renovierungsarbeiten durchführen
Die Wahl zwischen möblierter und unmöblierter Vermietung beschränkt sich nicht auf die Besteuerung. Die tägliche Verwaltung unterscheidet sich: häufigere Fluktuation bei möblierten Wohnungen, kürzere Mietverträge, aber in der Regel höhere Mieten. Man entscheidet je nach Stadt, Art des angestrebten Mieters und dessen Verfügbarkeit für die Verwaltung.
Mietverwaltung: delegieren oder selbst verwalten
Eine Mietimmobilie selbst zu verwalten bedeutet konkret, Anrufe wegen eines Wasserlecks um zweiundzwanzig Uhr zu beantworten, einen Mieter mit Mietrückstand zu mahnen und Besichtigungen zwischen zwei Arbeitstagen zu organisieren. Einige Investoren kommen damit sehr gut zurecht, andere unterschätzen die Belastung.
Die Verwaltung durch eine Agentur kostet in der Regel einen Prozentsatz der monatlichen Miete, was die Nettorentabilität verringert. Im Gegenzug gewinnt man Zeit und minimiert das Risiko administrativer Fehler (Vertragsgestaltung, Abrechnung der Nebenkosten, Einhaltung der gesetzlichen Verpflichtungen).
Für eine erste Mietinvestition ermöglicht es, die Verwaltung ein Jahr lang direkt zu testen, um die Realitäten vor Ort zu verstehen, bevor man entscheidet, ob die Delegation finanziell gerechtfertigt ist. Das Immobilienvermögen wird sowohl durch operative Entscheidungen als auch durch strategische Entscheidungen aufgebaut, und oft ist es die tägliche Verwaltung, die den Unterschied zwischen einer rentablen Anlage und einer Investition ausmacht, die ins Stocken gerät.