Een oud appartement dat onder de marktprijs wordt aangeboden, een DPE geclassificeerd als G en isolatiewerkzaamheden die gebudgetteerd moeten worden voordat het kan worden verhuurd: dat is het soort situatie waar vastgoedbeleggers vandaag de dag mee te maken hebben. Het regelgevend kader is veranderd, de fiscale regelingen zijn strenger geworden, en het verkrijgen van krediet is niet meer zo eenvoudig.
Investeren in vastgoed in 2024 blijft een solide hefboom voor vermogensopbouw. De keuzes die vanaf het begin worden gemaakt, bepalen de rentabiliteit op tien of vijftien jaar.
Aanrader : De accountants in Nantes: pijlers van financieel succes voor bedrijven
Energie-intensieve woningen en verhuurinvesteringen: de valkuil van de lage prijs
We komen regelmatig woningen tegen die geclassificeerd zijn als F of G en met een significante korting worden verkocht. De verleiding is groot, vooral voor een eerste investering. Het probleem is dat woningen met een G-classificatie vanaf 1 januari 2025 zijn uitgesloten van verhuur. Een energie-intensief pand kopen zonder de werkelijke kosten van de thermische renovatie in het financieringsplan op te nemen, betekent kapitaal blokkeren zonder huurinkomsten gedurende meerdere maanden.
Voordat we tekenen, vragen we systematisch om offertes voor isolatie, het vervangen van ramen of het upgraden van het verwarmingssysteem. Het bedrag van de werkzaamheden moet worden opgeteld bij de aankoopprijs om de werkelijke rentabiliteit te berekenen. Een pand dat aantrekkelijk geprijsd is maar een zware renovatie vereist, kan uiteindelijk net zoveel kosten als een woning die al aan de normen voldoet, zonder de periode van leegstand.
Aanrader : Essentiële tips voor het veilig verpakken en verzenden van uw figuren
Investeerders die zich op dit segment richten, rekenen op het vastgoedtekort om een deel van de renovatiekosten te absorberen. Dit mechanisme maakt het mogelijk om de kosten van renovaties af te trekken van de vastgoedinkomsten, en vervolgens van het totale inkomen binnen bepaalde grenzen. Het is een coherente strategie, op voorwaarde dat men over een voldoende lange aanhoudingshorizon beschikt.
We kunnen dit soort fiscale en patrimoniale arbitrage verder uitdiepen op de website van Conseil Invest, die de structuren gedetailleerd beschrijft die zijn aangepast aan elk profiel.
Vastgoedfinanciering in 2024: een solide bankdossier voorbereiden
De tijd dat men een verhuurinvestering zonder eigen inbreng financierde, is voorbij voor de meeste profielen. Banken vragen nu om een persoonlijke inbreng die minimaal de notariskosten dekt, en kijken nauwkeurig naar de resterende levensstandaard na aflossing van alle maandlasten.
Concreet, voordat we naar een pand gaan zoeken, bereiden we ons dossier voor zoals we een businessplan zouden voorbereiden:
- Stabiliseer je bankrekeningen over de laatste drie tot zes maanden, zonder overtrekken of onregelmatige uitgaven, om de kredietanalist gerust te stellen
- Bereken je schuldenlast door alle lopende leningen mee te tellen, inclusief een eventuele autolening of een resterende consumptief krediet
- Anticipeer op de vraag van de structuur: een klassieke annuïteitenlening blijft de meest voorkomende, maar de in fine-lening komt weer ter sprake voor profielen met spaargeld dat als garantie is geplaatst
De rente die je krijgt, hangt zowel af van de kwaliteit van het dossier als van de markt. Na de daling die in 2024 is ingezet, zijn de rentes gestabiliseerd op niveaus die nog steeds toegankelijk zijn in vergelijking met het historische gemiddelde. De inflatie zal echter in de komende maanden in de gaten moeten worden gehouden.
Verhuurrendement: de lokale markt analyseren vóór het bruto rendement
Een bruto rendement op de gevel weergeven is niet genoeg. We zien vaak advertenties die hoge rendementen aanprijzen in steden waar de huurvraag laag is. Het risico van langdurige leegstand annuleert snel het voordeel van een theoretisch hoog huur.
De spanning op de lokale huurmarkt is de eerste indicator die moet worden gecontroleerd. Een universiteitsstad met een constante stroom van studenten, een dynamisch werkgebied met bedrijven die werven, een goed bereikbare wijk met het openbaar vervoer: deze concrete criteria wegen zwaarder dan een percentage op een spreadsheet.
Voor een eerste investering variëren de terugkoppelingen hierover, maar de formaten met een lage instapprijs verdienen aandacht. Een parkeerplaats in een krap gebied, een servicekamer in een centraal arrondissement of aandelen in een SCPI stellen je in staat om de realiteit van het verhuurbeheer te ervaren zonder een te groot kapitaal te immobiliseren.
Fiscale strategie na het einde van het Pinel-systeem
De Pinel en de Censi-Bouvard hebben lange tijd de keuzes voor nieuwe verhuurinvesteringen gestructureerd. Deze systemen zijn ten einde gekomen, wat de situatie verandert voor investeerders die op belastingvermindering rekenden als de belangrijkste motor voor rentabiliteit.
De resterende opties zijn gerichter maar niet minder effectief:
- De LMNP-status (niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen) maakt het mogelijk om het pand en het meubilair boekhoudkundig af te schrijven, waardoor de belasting op de ontvangen huur aanzienlijk wordt verlaagd
- Het Denormandie-systeem richt zich op renovatie in verwaarloosde stadscentra, met een logica die dicht bij de oude Pinel ligt maar gericht is op oudere woningen met werkzaamheden
- Het vastgoedtekort, al eerder genoemd, blijft de meest directe hefboom voor investeerders in ongemeubileerde verhuur die renovatiewerkzaamheden uitvoeren
De keuze tussen gemeubileerde en ongemeubileerde verhuur is niet alleen een fiscale kwestie. Het dagelijks beheer verschilt: vaker verloop in gemeubileerde woningen, kortere huurovereenkomsten, maar doorgaans hogere huren. Men maakt keuzes op basis van de stad, het type huurder dat men wil aantrekken en de beschikbaarheid voor het beheer.
Verhuurbeheer: delegeren of zelf beheren
Zelf een verhuurpand beheren betekent concreet dat je ‘s avonds om tien uur moet reageren op een telefoontje over een waterlek, een huurder die te laat is met de huur moet aanmanen en de bezichtigingen moet organiseren tussen twee werkdagen door. Sommige investeerders kunnen hier goed mee omgaan, anderen onderschatten de belasting.
Delegeert men het beheer aan een bureau, dan kost dit doorgaans een percentage van de maandhuur, wat de netto-rentabiliteit verlaagt. In ruil daarvoor wint men tijd en beperkt men het risico op administratieve fouten (opstellen van het huurcontract, regularisatie van de kosten, naleving van de wettelijke verplichtingen).
Voor een eerste verhuurinvestering kan het testen van het beheer in eigen beheer gedurende een jaar helpen om de realiteit van het terrein te begrijpen voordat men beslist of de delegatie financieel gerechtvaardigd is. Vastgoed wordt opgebouwd op basis van operationele beslissingen net zo goed als op strategische keuzes, en het is vaak het dagelijkse beheer dat het verschil maakt tussen een rendabele investering en een investering die verzwakt.