Um apartamento antigo listado abaixo do preço de mercado, um DPE classificado como G e obras de isolamento a serem orçadas antes de qualquer locação: eis o tipo de situação que aguarda os investidores imobiliários hoje. O quadro regulatório mudou, os dispositivos fiscais se tornaram mais restritos, e o crédito não é mais obtido tão facilmente.
Investir em imóveis em 2024 continua sendo uma alavanca sólida para a constituição de patrimônio. As decisões tomadas desde o início condicionam a rentabilidade em dez ou quinze anos.
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Imóveis energeticamente ineficientes e investimento locativo: a armadilha do preço baixo
Regularmente encontramos imóveis classificados como F ou G vendidos com um desconto significativo. A tentação é forte, especialmente para um primeiro investimento. O problema é que os imóveis classificados como G estão excluídos da locação desde 1º de janeiro de 2025. Comprar um imóvel energeticamente ineficiente sem integrar o custo real da renovação térmica no plano de financiamento é bloquear um capital sem receber aluguéis por vários meses.
Antes de assinar, pedimos sistematicamente orçamentos para isolamento, troca de janelas ou atualização do sistema de aquecimento. O valor das obras deve ser adicionado ao preço de compra para calcular a rentabilidade real. Um imóvel listado a um preço atraente, mas que necessita de uma renovação pesada, pode acabar custando tanto quanto um imóvel já em conformidade, sem o período de vacância locativa.
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Os investidores que visam esse segmento apostam no déficit fundiário para absorver parte das despesas de obras. Esse mecanismo permite deduzir o custo das renovações da receita de aluguéis, e depois da receita global dentro de certos limites. É uma estratégia coerente, desde que se tenha um horizonte de detenção suficientemente longo.
Podemos aprofundar esse tipo de arbitragem fiscal e patrimonial no site da Conseil Invest, que detalha as estruturas adequadas para cada perfil.
Financiamento imobiliário em 2024: preparar um dossiê bancário sólido
A época em que se financiava um investimento locativo sem entrada acabou para a maioria dos perfis. Os bancos agora exigem uma entrada pessoal que cubra, no mínimo, as taxas de cartório, e analisam o restante a viver após o pagamento de todas as parcelas.
Concretamente, antes de procurar um imóvel, preparamos nosso dossiê como se estivéssemos preparando um plano de negócios:
- Estabilizar as contas bancárias nos últimos três a seis meses, sem descobertos ou despesas erráticas, para tranquilizar o analista de crédito
- Calcular a taxa de endividamento integrando todos os créditos em andamento, incluindo um eventual empréstimo para carro ou um crédito ao consumo residual
- Antecipar a questão da estrutura: um empréstimo amortizável clássico continua sendo o mais comum, mas o empréstimo in fine volta às discussões para perfis que possuem uma poupança colocada como garantia
A taxa obtida depende tanto da qualidade do dossiê quanto do mercado. Após a queda iniciada em 2024, as taxas se estabilizaram em níveis que permanecem acessíveis em relação à média histórica. A inflação, no entanto, deve ser monitorada nos próximos meses.
Rentabilidade locativa: analisar o mercado local antes do rendimento bruto
Exibir um rendimento bruto de fachada não é suficiente. Muitas vezes vemos anúncios promovendo rentabilidades altas em cidades onde a demanda locativa é baixa. O risco de vacância locativa prolongada rapidamente anula o benefício de um aluguel teórico elevado.
A tensão do mercado locativo local é o primeiro indicador a ser verificado. Uma cidade universitária com um fluxo constante de estudantes, uma zona de emprego dinâmica com empresas contratando, um bairro bem servido por transportes: esses critérios concretos pesam mais do que uma porcentagem em uma planilha.
Para um primeiro investimento, os retornos variam nesse aspecto, mas os formatos de pequeno ticket de entrada merecem atenção. Uma vaga de estacionamento em uma área saturada, um quarto de serviço em um bairro central ou cotas de SCPI permitem enfrentar as realidades da gestão locativa sem imobilizar um capital muito grande.
Estratégia fiscal após o fim do dispositivo Pinel
O Pinel e o Censi-Bouvard estruturaram por muito tempo as escolhas de investimento locativo novo. Esses dispositivos chegaram ao fim, o que muda a situação para os investidores que contavam com a desoneração fiscal como motor principal de rentabilidade.
As opções restantes são mais direcionadas, mas não menos eficazes:
- O status LMNP (locador de imóveis mobiliados não profissional) permite amortizar contabilmente o imóvel e o mobiliário, reduzindo fortemente a tributação sobre os aluguéis recebidos
- O dispositivo Denormandie foca na renovação em centros urbanos degradados, com uma lógica semelhante ao antigo Pinel, mas voltada para o antigo com obras
- O déficit fundiário, já mencionado, continua sendo a alavanca mais direta para os investidores em locação nua que realizam obras de renovação
A escolha entre locação mobiliada e locação nua não se resume à tributação. A gestão do dia a dia é diferente: turnover mais frequente em mobiliados, contratos mais curtos, mas aluguéis geralmente mais altos. Decidimos com base na cidade, no tipo de locatário visado e na sua disponibilidade para a gestão.
Gestão locativa: delegar ou gerenciar sozinho
Gerenciar um imóvel locativo por conta própria significa, na prática, atender chamadas sobre um vazamento de água às vinte e duas horas, cobrar um locatário com atraso no aluguel e organizar visitas entre dois dias de trabalho. Alguns investidores se adaptam muito bem a isso, outros subestimam a carga.
A gestão delegada a uma agência geralmente custa uma porcentagem do aluguel mensal, o que reduz a rentabilidade líquida. Em contrapartida, ganha-se tempo e limita-se o risco de erros administrativos (redação do contrato, regularização das despesas, cumprimento das obrigações regulatórias).
Para um primeiro investimento locativo, testar a gestão direta por um ano permite entender as realidades do terreno antes de decidir se a delegação se justifica financeiramente. O patrimônio imobiliário se constrói com decisões operacionais tanto quanto com escolhas estratégicas, e muitas vezes é a gestão diária que faz a diferença entre um investimento rentável e um investimento que se esgota.